CONTENTS · 目次 本文 19 個段落
本文 19 個段落
- § 01 一、官方版租屋防詐清單只有五條，第一條是簽約前不要先給錢
- § 02 二、房東不能在廣告上寫「僅供參考」，刊登平台也可能要一起賠
- § 03 三、花 20 元調一張建物謄本，先看「主要用途」那一欄
- § 04 四、違章建築沒有放久就合法這回事，法規寫的是不得准許緩拆或免拆
- § 05 五、住宅用火災警報器是房東的法定義務，現況確認書上還有一整排欄位要填
- § 06 六、契約可以帶回家看至少 3 天，個人房東的租約也適用消保法
- § 07 七、押金上限是 2 個月租金，收超過的部分可以拿去抵房租
- § 08 八、電費上限是一個會浮動的天花板，管理費調漲你最多只吃一成
- § 09 九、沒在附件三確認由你修的項目，除非壞在你手上，都算房東的
- § 10 十、有十句話寫進租約也沒有效力，房東還可能被罰 3 萬元起跳
- § 11 十一、提前解約在契約裡是三套規則，預告期各不相同
- § 12 十二、公證可以綁的不只是趕人，也可以綁房東退押金
- § 13 十三、拿到鑰匙的第一週該做哪些事？
- § 14 十四、房東說遷戶籍會害他房屋稅變貴，在法條上站不住腳
- § 15 十五、租金補貼從 115 年度起要求房子要有房屋稅籍
- § 16 十六、退租點交躲不掉，經催告不到場就視為完成點交
- § 17 十七、法規沒有寫房東幾天內要退押金，天數只能自己加進契約
- § 18 十八、談不攏有三條不用花錢的管道
- § 19 常見問題（FAQ）
搬走那天，你把鑰匙交回去，房東說押金「這幾天就轉給你」。一個禮拜過去，沒動靜。
你上網查，看到很多人講「法律規定 30 天內要退」。於是你打開內政部公告的住宅租賃定型化契約，一條一條找那個天數。
找不到。
現行應記載事項第五點寫的是：房東應於租期屆滿或契約終止、承租人返還租賃住宅時，返還押金或抵充債務後剩下的押金。《租賃住宅市場發展及管理條例》第 7 條的寫法也一樣，觸發點是「返還租賃住宅」，不是某月某日起算幾天。想要天數，只能自己在簽約時把天數寫進契約。
同一份公告裡，押金上限倒是寫得死死的：2 個月租金，一毛不能多。
租屋就是這樣，該有規定的地方沒規定，你以為可以喬的地方其實被法律綁得很緊。這篇是「人生第一次」系列的租屋篇，從你打開租屋網站的那一刻，走到你把最後一筆押金收回帳戶為止。
一、官方版租屋防詐清單只有五條，第一條是簽約前不要先給錢
臺南市政府地政局把租屋詐騙整理成五個「不」：簽訂住宅租賃契約前不要輕易給錢及提供身分證件；租金顯著低於周遭行情不合理；刊登照片風格像飯店或樣品屋、不像真實居住環境；網路平台發文者的姓名帳號不真實；對方探詢與租屋不相關的問題。
同一份新聞稿列出三種常見手法：「先付錢可優先看房」、假冒屋主帶看房收完錢就失聯、加 LINE 好友傳租屋訊息。三種都有同一個結構——在你踏進那間房子之前，先把錢或個資拿走。
所以看屋前不預付訂金，看屋滿意之後再談錢。照片可以先用「以圖搜圖」丟進搜尋引擎，看看同一組照片是不是同時出現在別的縣市出租。覺得不對勁，撥 165 反詐騙專線問。
如果對方是包租代管業者或仲介，還有一個入口可以驗：內政部不動產服務業資訊系統的租賃住宅服務業查詢頁（https://resim.moi.gov.tw/rentquery/Pgp_1_1_1q），可以線上查這家公司和經手的管理人員有沒有登記有案。
順便分清楚兩種業者。依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 3 條，代管業是受房東委託、代為經營租賃住宅管理業務的公司，房東還是你的房東；包租業則是自己先把房子承租下來再轉租給你，簽約對象變成公司本身。管理業務的範圍條例也寫明了：屋況與設備點交、收租與押金管理、日常修繕維護、糾紛協調處理。
二、房東不能在廣告上寫「僅供參考」，刊登平台也可能要一起賠
租屋網站上那句「照片僅供參考，實際以現場為準」，在住宅租賃裡是無效的。
內政部公告的不得記載事項第二點就是「不得記載廣告僅供參考」。反過來，應記載事項第二十二點寫得更硬：契約廣告及相關附件視為契約的一部分。也就是說，廣告上寫的坪數、樓層、附什麼家電，都是契約內容，不是宣傳詞。
平台也跑不掉。依《租賃住宅市場發展及管理條例》第 13 條，房東提供的廣告內容應與事實相符；受託刊登廣告的媒體經營者，如果明知或可得而知廣告裡的面積、屋齡、樓層別、法定用途與事實不符，對於房客因為信賴廣告所受的損害，要與房東負連帶賠償責任，而且這個賠償責任不能事先約定限制或拋棄。同條還順手告訴你查證方法：政府公開資訊、刊登者提供的謄本或建物所有權狀影本。
「面積、屋齡、樓層別、法定用途」這四項是條文自己點名的。看屋時把廣告截圖留著，之後對不上，你手上就是證據。
三、花 20 元調一張建物謄本，先看「主要用途」那一欄
不用認識任何人，你就能查這間房子。
依《土地登記規則》第 24-1 條，登記資料分三類：第一類顯示登記名義人全部資料，第二類隱匿出生日期、部分姓名、部分統一編號等，第三類隱匿統一編號與出生日期。條文寫明「任何人得申請第一項第二款資料」——第二類，任何人都可以調。
全國地政電子謄本系統（https://ep.land.nat.gov.tw/）的計費說明寫得很清楚：電子謄本以張計費，每張 20 元；建物門牌查詢每筆 10 元。一頓早餐的錢。
調出來先看「主要用途」。這一欄不只是分類標籤，它是兩件事的關鍵初篩：這個空間本來是不是規劃給人住的，以及你之後申請租金補貼時，房屋端過不過得了第一關。內政部國土管理署 115 年度租金補貼的公告，把「建物登記主要用途含有『住』、『農舍』、『套房』、『公寓』或『宿舍』字樣」列為合格房屋的認定方式之一（另一條路是房屋稅單或稅捐單位證明文件顯示按住家用稅率課徵）。主要用途寫的是「工業」、「商業用」、「一般事務所」，你要有心理準備。要補一句：補貼的房屋端還有房屋稅籍、保存登記或合法建物證明等其他要件，主要用途欄只是第一道關卡，不是全部。
謄本上還可以順便看有沒有查封登記、有沒有設定他項權利。
但要提醒一件事：第二類謄本上的名字是缺字的、身分證字號是隱藏的，拿它去核對房東身分核不了。驗身分是另一個動作，下面會講。
四、違章建築沒有放久就合法這回事，法規寫的是不得准許緩拆或免拆
頂樓加蓋、後陽台外推、鐵皮隔出來的房間，租屋市場上一大堆，價錢也漂亮。
《違章建築處理辦法》第 2 條的定義很素：在建築法適用地區內，依法應申請主管建築機關審查許可並發給執照才能建築，卻擅自建築的建築物。第 5 條給了時程：主管機關接到查報後 5 日內實施勘查，認定必須拆除的就拆；認定尚未構成拆除要件的，通知違建人在收到通知後 30 日內補行申請執照，申請不合規定或逾期沒補辦，機關應拆除。第 6 條只有一句：依規定應拆除的違章建築，不得准許緩拆或免拆。
放得再久，違建也不會因此變成合法建物。各縣市政府會訂自己的分期分類執行計畫，決定先拆哪一批、後拆哪一批，但那是執行順序，不是合法化，而且各縣市的作法不一樣，要查你租屋所在地的規定。
契約端也把違建逼到檯面上。定型化契約附件一「租賃標的現況確認書」的第一項，就要房東勾選有沒有包括未登記的改建、增建、加建、違建部分，還要填在哪一層、多少平方公尺、是不是頂樓。備註說明更直接：若為違建，出租人應確實加以說明，使承租人得以充分認知此範圍之建物隨時有被拆除之虞或其他危險。
房東含糊帶過的時候，你可以把附件一攤開來，指著那一欄請他勾。
五、住宅用火災警報器是房東的法定義務，現況確認書上還有一整排欄位要填
看房的時候記得抬頭。
《消防法》第 6 條第 5 項規定，不屬於應設置火警自動警報設備標準的住宅場所，管理權人應設置住宅用火災警報器並維護。義務人是「實際支配管理場所」的管理權人——租屋實務上通常由房東處理，但法律沒有寫死一定是所有權人，誰實際支配管理誰負責。裝了不是加分，沒裝是欠了一件該做的事。
《住宅用火災警報器設置辦法》第 3 條列出該裝的位置：寢室（或其他供就寢用的居室）、廚房、樓梯（有寢室的樓層，該樓層為避難層者除外；僅避難層有寢室的，裝在通往上層樓梯的最頂層）；不屬於前面三款、而任一樓層有超過 7 平方公尺的居室達 5 間以上的，裝在走廊，沒走廊就裝樓梯。
第 5 條分種類：寢室、樓梯、走廊用離子式或光電式；廚房用定溫式——廚房油煙多，用錯種類會一直誤報，最後被人拆掉電池。第 4 條講安裝位置：裝在天花板或樓板的，警報器下端距天花板 60 公分以內、距離牆面或樑 60 公分以上；裝在牆面的，距天花板下方 15 公分以上 50 公分以下；距離出風口 1.5 公尺以上；以裝在居室中心為原則。
同一張附件一還有其他欄位，等於一份法定的看房檢查清單：
- 消防：有無住宅用火災警報器、有無其他消防設施、有無定期辦理消防安全檢查。
- 輻射屋：備註直接寫「七十一年至七十三年領得使用執照之建築物，應特別留意檢測」。
- 海砂屋：以水溶性氯離子含量分段列出容許值——民國 83 年 7 月 22 日至 87 年 6 月 24 日為 0.6 kg/m³，87 年 6 月 25 日至 104 年 1 月 12 日為 0.3 kg/m³，104 年 1 月 13 日以後為 0.15 kg/m³；83 年 7 月 21 日以前的 CNS3090 未訂容許值。
- 非自然死亡：這間房子（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情事，而且分成「產權持有期間」與「產權持有前」兩欄。
- 滲漏水、供水及排水是否正常：兩欄各自要填。
這些欄位不是給你參考的，是要房東勾、要雙方簽的。
六、契約可以帶回家看至少 3 天，個人房東的租約也適用消保法
應記載事項第一點在契約最前面留了一格：本契約於民國＿年＿月＿日經承租人攜回審閱＿日，括號註明「契約審閱期間至少三日」。不得記載事項第一點接著補上：不得記載拋棄審閱期間。母法是《消費者保護法》第 11-1 條，給的是 30 日以內的合理期間，並且明講企業經營者用定型化契約條款讓消費者拋棄審閱權，無效。
很多人以為這套只適用於房仲、包租公司。不是。《租賃住宅市場發展及管理條例》第 5 條第 1 項在 112 年修法後寫得很白：租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法相關規定。隔壁那個把樓上分租給你的阿姨，法律上也在這個框架裡。
適用範圍看條例第 3 條：租賃住宅指以出租供居住使用的建築物。第 4 條列了四種不適用的情形——供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立的專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理、租賃期間未達 30 日。短租一週的日租套房不在裡面。
拿到契約之後，簽名之前，先做三件驗證：
驗房東本人。應記載事項第十一點第一項要求出租人出示有權出租本租賃住宅的證明文件，以及國民身分證或其他足資證明身分的文件，供承租人核對。第十二點反過來要求承租人也出示身分證件給房東核對，是雙向的。
驗二房東。依條例第 9 條，轉租人必須先經出租人書面同意才能轉租；簽轉租契約時，要向次承租人提供這份書面同意文件，並在轉租契約載明與原房東之間的租賃標的範圍、期間、以及得終止租約的事由；轉租人還要在簽訂轉租契約後 30 日內以書面通知原房東。官方在防詐建議裡也講了同一件事：二房東轉租須提供原租賃契約及轉租授權書。口頭說「房東知道啦」不算數。另外提醒，二房東轉租給你的情形，適用的是另一份專門規範轉租的定型化契約公告，條款與房東直接出租的這一份不完全相同，遇到轉租要另外查那一份的內容，別把這篇的條款號碼直接套過去。
驗仲介。透過仲介代租的，須提供屋主親自授權的委託書。
還有一個常被忽略的形式要求：《民法》第 422 條規定，不動產租賃契約期限超過 1 年的，應以字據訂立，沒有立字據就視為不定期限的租賃。租一年以上卻只有 LINE 對話，你的租約會變成不定期，租期保障跟著消失。
七、押金上限是 2 個月租金，收超過的部分可以拿去抵房租
三個法源同一個方向。
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 7 條：押金的金額，不得逾 2 個月的租金總額。《土地法》第 99 條同樣是 2 個月，而且多給了一個救濟——已交付的擔保金超過上限的，承租人得以超過的部分抵付房租。應記載事項第五點則把它做成填空題：押金由雙方約定為＿個月租金，金額＿元整，括號註明最高不得超過 2 個月租金總額，並且承租人應於簽約同時給付。
值得注意的是，條例第 6 條明文排除的是《土地法》第 97 條——也就是租金上限那一條，所以租金多少由雙方自由約定。第 99 條的押金上限沒有被排除，還在。房東收 3 個月押金，你不必先把錢拿回來才能主張權利，超收的那一個月可以直接抵房租。
八、電費上限是一個會浮動的天花板，管理費調漲你最多只吃一成
「租屋電費一度 5 元」已經被管掉了，但管法不是訂一個固定價。
113 年 7 月 15 日生效的應記載事項第六點（三）寫的是：以用電度數計費者，每度電費不得超過該租賃標的電費單「當期每度平均電價」。上限是相對值，會隨夏月、非夏月、當期用電量而變動，每一期的合法天花板都不一樣。同一款還堵了另一個洞：公共設施電費如果沒有向台灣電力公司申辦分攤併入租賃標的電費裡，房東不得額外收取。至於不按度數計費的，房東每期收的電費總金額，不得超過該租賃標的電費單的每期電費總額。
要驗證房東收的電費有沒有超標，應記載事項第十一點第四項給了兩條路：約定電費由承租人負擔的，房東應提供租賃標的的電費資訊；承租人也可以逕向台灣電力公司申辦查詢租賃期間的電費資訊。你自己就能查，不必等房東拿單子。
管理費是另一筆。應記載事項第六點（一）規定，租賃期間因為不可歸責於雙方的事由導致管理費增加，承租人就增加部分的金額，負擔以 10% 為限；反過來，如果費用減少，承租人負擔的是減少後的金額。社區大會決議調漲管理費，房東不能整筆轉嫁給你。
順帶一提，114 年 4 月 18 日的修正動的是應記載事項第十八點（承租人提前終止租約），沒有動電費；電費是 113 年那一次修的。兩個日期不要對調。
九、沒在附件三確認由你修的項目，除非壞在你手上，都算房東的
租屋廣告上常見一句「屋況自負、損壞自理」。這種概括寫法，在定型化契約下等於沒有約定。
應記載事項第九點的預設值是：租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕；除非雙方另有約定、有習慣，或者損壞是可歸責於承租人的事由。要把修繕責任移到房客身上，第十一點第三項規定了一道程序：簽約前，房東應先向承租人說明由承租人負責修繕的項目及範圍，並經承租人確認（填在附件三）；未經約明確認的，出租人應負責修繕，並提供有修繕必要時的聯絡方式。附件三的附註寫得更絕：設備或設施未經雙方約明確認由承租人負責修繕的，除損壞可歸責於承租人外，由出租人負責修繕。條例第 8 條同樣意旨。
房東拖著不修，第九點也給了工具：承租人得定相當期限催告修繕，房東沒有在期限內修的，承租人得自行修繕，並請求房東償還費用，或者從租金中扣除。
同一點還有兩個雙向的規矩：房東為了修繕所做的必要行為，應於相當期間先期通知，承租人沒有正當理由不得拒絕；而修繕期間如果導致房子全部或一部不能居住使用，承租人可以請求扣除該期間全部或一部的租金。
十、有十句話寫進租約也沒有效力，房東還可能被罰 3 萬元起跳
內政部公告的不得記載事項總共 10 款，換成白話是這十句寫了不算：
- 不得叫你拋棄審閱期間。
- 不得寫廣告僅供參考。
- 不得寫承租人不得申報租賃費用支出。
- 不得寫承租人不得遷入戶籍。
- 不得寫應由房東負擔的稅賦如果比出租前增加，增加部分由房客負擔。
- 不得免除或限制民法上出租人故意不告知的瑕疵擔保責任。
- 不得寫承租人須繳回契約書。
- 不得寫契約的通知僅以電話方式為之。
- 不得記載違反強制或禁止規定的內容。
- 不得寫承租人不得申請租金補貼。
效果來自《消費者保護法》第 17 條第 4 項與第 5 項：違反公告的定型化契約，其條款無效；而中央主管機關公告的應記載事項，就算沒有寫進契約，仍然構成契約的內容。方向是不對稱的——不該寫的寫了，無效；該有的沒寫，照樣算數。條例第 5 條就住宅包租契約也是同樣意旨，並且補了一句「其為口頭約定者，亦同」。
再往上還有行政罰。消保法第 56-1 條規定，企業經營者使用定型化契約違反公告的應記載或不得記載事項，經主管機關令其限期改正而屆期不改正的，處新臺幣 3 萬元以上 30 萬元以下罰鍰；再次令其限期改正仍不改的，處 5 萬元以上 50 萬元以下罰鍰，並得按次處罰。
十一、提前解約在契約裡是三套規則，預告期各不相同
「可不可以提前解約」不是一個問題，是三個。
任意終止（應記載事項第十四點）。契約裡有一格要勾「得」或「不得」任意終止。勾了「得」，雙方任何一方都可以在期限屆滿前終止，但應至少於終止前 1 個月通知對方；沒有先期通知就逕行終止的，應賠償對方最高不超過 1 個月租金額的違約金。租期屆滿前依此終止的，房東已預收的租金應返還。如果契約勾的是「不得」，這條路就沒了。
房東的法定終止（第十七點）。十款事由：因重新建築而必要收回、遲付租金達 2 個月租金額、積欠管理費等達 2 個月租金額、擅自變更用途、違法使用或存放爆炸性與易燃性物品、擅自轉租或轉讓租賃權、毀損不修繕、未經同意擅自室內裝修、未依法令進行室內裝修、室內裝修損害原有建築結構安全。預告期分三種：因重新建築收回的，終止前 3 個月通知；第二款到第四款、第六款到第九款，終止前 30 日通知；但違法存放爆炸性易燃性物品，以及室內裝修損害結構安全這兩款，得不先期通知。
遲付租金這一款要看仔細。應記載事項第十七點（二）的門檻是「遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付」，兩個條件缺一不可。條例第 10 條第 1 項第 2 款寫的是「租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳」。《土地法》第 100 條第 3 款的措辭又不一樣：「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」。三個版本各有各的算法，不要互相代換。
房客的法定終止（第十八點，114 年 4 月 18 日修正後的版本）。五款事由：房子不合於所約定的居住使用且有修繕必要，經定相當期限催告仍不於期限內修繕；因不可歸責於承租人的事由致一部滅失，存餘部分不能達租賃目的；房子有危及承租人或同居人安全或健康的瑕疵；承租人因疾病、意外產生長期療養的需要；因第三人就租賃住宅主張權利，致承租人不能為約定的居住使用。程序是終止前 30 日、檢附相關事證、以書面通知房東；但第三款前段情況危急者，得不先期通知。承租人死亡的，繼承人得主張終止租約。
第三款有一個很硬的母法。《民法》第 424 條規定，租賃物為房屋或其他供居住的處所，如果有瑕疵危及承租人或同居人的安全或健康，承租人就算訂約時已經知道那個瑕疵、或已經拋棄終止契約的權利，仍然可以終止契約。簽約時被要求「概括承受屋況」的人，這條救得回來。
十二、公證可以綁的不只是趕人，也可以綁房東退押金
應記載事項第二十一點有一格：本契約租賃雙方同意或不同意辦理公證。第七點（二）則讓雙方勾公證費由誰負擔——房東、房客、平均負擔或其他。
公證真正的作用寫在第二十一點後半段：經辦理公證的，雙方可以約定公證書載明下列事項應逕受強制執行，共三款——承租人於租期屆滿後不返還房屋；承租人未依約給付的欠繳租金、費用、房東或所有權人代繳的管理費，或違約時應支付的金額；以及出租人於租期屆滿或契約終止時，應返還承租人的全部或一部押金。
第三款是留給房客的。公證常被想成房東拿來趕人的工具，但退押金也可以載進去；載進去之後，房東不退，你不必先打一場確認債權的官司，可以直接聲請強制執行。法源是《公證法》第 13 條第 1 項。
費用是有級距的。依《公證法》第 109 條，標的金額 20 萬元以下 1,000 元、逾 20 萬至 50 萬元 2,000 元、逾 50 萬至 100 萬元 3,000 元、逾 100 萬至 200 萬元 4,000 元、逾 200 萬至 500 萬元 5,000 元、逾 500 萬至 1,000 萬元 6,000 元。租約的「標的價額」怎麼算？《公證法》第 110 條說本法未規定者準用民事訴訟費用的規定，《民事訴訟法》第 77-9 條則寫：因租賃權涉訟且定有期間者，以權利存續期間的租金總額為準；租金總額超過租賃物價額時，以租賃物的價額為準。
以月租 15,000 元、租期 1 年為例試算：租金總額 18 萬元，落在「20 萬元以下」的級距，公證費 1,000 元；如果要加載逕受強制執行，依第 119 條加收二分之一，變成 1,500 元。這個數字是依公證法與民事訴訟法條文自行推算的試算，不是官方公告的收費表，實際金額以承辦公證處或民間公證人核算為準。另外，第 122 條規定夜間、例假日辦理加收二分之一，但加收部分最高不超過 5,000 元；第 120 條規定文書認證（不是公證）依公證書費用額減半收取。
不公證也有代價，而且藏在《民法》第 425 條。原則是「買賣不破租賃」：房東把房子交付後、承租人占有中，就算所有權讓與第三人，租約對受讓人仍然繼續存在。但第 2 項寫了例外——未經公證的不動產租賃契約，期限逾 5 年或未定期限的，不適用。應記載事項第十六點第三項也對應寫了同一件事。租期短的人碰不到這個洞；打算長租、或者租約變成不定期的人碰得到。
十三、拿到鑰匙的第一週該做哪些事？
把附件一再走一次。交屋那天拿著現況確認書逐欄對照，滲漏水、供水排水、警報器、附屬設備清單，有出入就當場記下來、拍照存檔。這張表是入住狀態最重要的基準證據，退租點交的時候要拿出來比對。
確認通知方式。應記載事項第二十點規定，除契約另有約定外，雙方相互間的通知以郵寄為之者，應以契約記載的地址為準；如果地址變更沒有告知對方，導致通知無法到達，以第一次郵遞的日期推定為到達日。同點也讓雙方勾選改用電子郵件信箱、手機簡訊或即時通訊軟體「以文字顯示方式」通知。不得記載事項第八點則禁止約定「本契約之通知僅以電話方式為之」——口頭講過的事，日後很難證明。把常用的那個聯絡管道正式寫進契約裡。
處理戶籍。《戶籍法》第 17 條第 1 項規定，由他鄉（鎮、市、區）遷入 3 個月以上，應為遷入登記；第 16 條第 1 項規定，遷出原鄉（鎮、市、區）3 個月以上，應為遷出登記，但法律另有規定、因服兵役、國內就學、入矯正機關收容、入住長期照顧機構或其他類似場所者，得不為遷出登記。因國內就學住在外地的人可以不辦遷出；一般情況下，跨鄉鎮市區搬家住滿 3 個月，遷徙登記就是法定義務。
把高的東西固定在牆上。書櫃、衣櫃、電視、微波爐架，租屋處一樣可以用免釘或可回復的方式做防震固定，作法可以參考居家防震整理指南。
十四、房東說遷戶籍會害他房屋稅變貴，在法條上站不住腳
這句話跟法條對不上。
《房屋稅條例》第 5 條第 1 項第 1 款把住家用房屋分級：供自住、公益出租人出租使用的，稅率為房屋現值的 1.2%（本人、配偶及未成年子女於全國僅持有一戶房屋、供自住且房屋現值在一定金額以下者為 1%）；出租而申報租賃所得達所得稅法規定的當地一般租金標準者，或繼承取得的共有房屋，最低 1.5%、最高 2.4%；其他住家用房屋則是最低 2%、最高 4.8%。
關鍵在同條第 5 項：供自住使用的住家用房屋，要件是房屋所有人或使用權人的本人、配偶或直系親屬在該屋辦竣戶籍登記，而且無出租或供營業情形。地價稅的邏輯一樣，《土地稅法》第 9 條規定自用住宅用地是土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地。
兩條的要件都掛在房東那一端，而且都寫著「無出租」。把房子租出去的那一刻，自住稅率就已經不成立了，跟你有沒有把戶籍遷進去無關。何況「不得記載承租人不得遷入戶籍」本身就是不得記載事項第四點，寫進契約無效，房東若經主管機關令限期改正仍不改正，還可能吃到消保法第 56-1 條那筆 3 萬元起跳的罰鍰。
同一組道理也適用於報稅。不得記載事項第三點是「不得記載承租人不得申報租賃費用支出」，房租能不能列報，要看你自己的申報條件，列舉扣除額怎麼填可以參考綜合所得稅申報指南。
順帶一提，房東其實有正面誘因可談。條例第 17 條給了走代管業或包租業、約定居住使用 1 年以上的房東租金所得稅減徵：每屋每月租金收入不超過 6,000 元的部分免納綜合所得稅，超過 6,000 元至 20,000 元的部分按 53% 計算，超過 20,000 元的部分依所得稅法相關法令的減除標準計算。走《住宅法》第 23 條社會住宅包租代管路線的更多：租金收入免稅額度每屋每月最高 15,000 元，必要損耗及費用依應課稅租金收入的 60% 計算。想了解房東端的公益出租人資格，入口在內政部不動產資訊平台的公益出租人專區（https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0405.aspx）。
十五、租金補貼從 115 年度起要求房子要有房屋稅籍
中央擴大租金補貼的 115 年度方案是「115 年 300 億元中央擴大租金補貼專案計畫」，受理期間自 115 年 1 月 1 日上午 9 時起至 115 年 12 月 31 日下午 5 時止，全年隨到隨辦，計畫戶數 75 萬戶。
申請人端的資格通則有三項：中華民國國民在國內設有戶籍，且已成年（未成年人有特定情形者另有規定）；家庭成員均無自有房屋；家庭成員的平均每人每月所得，低於租賃房屋所在地最近一次公布的最低生活費 3 倍。所得門檻的實際金額依公告附表，各縣市不同，申請前要開公告的附表核對。
有兩個定義值得先看。「家庭成員」的範圍比一般人想的窄，只算申請人、配偶、申請人或配偶的未成年子女（含胎兒）、受申請人或配偶監護的人。「無自有房屋」則有例外：家庭成員個別持有面積未滿 40 平方公尺的共有房屋，而其他共有人不是家庭成員的，仍算無自有房屋。
房屋端是 115 年度變動最大的地方。公告要求申請補貼的房屋應「具房屋稅籍且已保存登記或已取得建築物合法證明文件」——沒有稅籍的頂樓加蓋、違建隔間，直接出局。舊戶有過渡條款：114 年核定的租金補貼，以相同租賃地址帶入 115 年度申請案的，可以不受這一款限制；但補貼期間變更租賃地址的，新地址仍須符合。也就是說，一搬家，豁免就沒了。
其他房屋端門檻還包括：租約的承租人應為申請人本人；租約不得有虛偽不實情事；出租人或房屋所有權人不得是承租人的家庭成員或直系親屬（跟爸媽租不算）；不得為社會住宅及政府興辦的出租住宅；每月租金不得超過公告附表所定的租金上限，各縣市不同；租約如果載有用途，應包括居住使用；房屋不得為提供 24 小時照顧服務的機構。
租約時點也有規定：要檢附「於申請日已起租，或自申請日起 60 日內起租」的定期租賃契約影本或電子契約，起租日不得超過計畫年度，契約內要記載出租人姓名、承租人姓名、承租人身分證統一編號、租賃房屋地址、租賃金額及租賃期限。另外，同一家庭以提出一件申請為限；申請兩件以上的，地方主辦機關會書面限期 7 日內擇一，屆期沒擇一的全部駁回。
三種申請管道：線上申請（https://has.nlma.gov.tw/house300e/，或從國土管理署首頁進入，存檔後要點選送出才算完成）、郵寄申請（申請書下載自 https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0102.aspx，寄租賃房屋所在地縣市政府，掛號以郵戳為憑）、臨櫃申請（上班日至縣市政府）。
兩件事要老實講。第一，房東不能禁止你申請——不得記載事項第十點就是「不得記載承租人不得申請租金補貼」。第二，申請補貼確實會讓租賃事實變成可查核的資料：公告載明依《稅捐稽徵法》第 23 條及第 30 條，稅捐稽徵機關為調查課稅需要得要求提示有關文件，租金補貼的機關不得拒絕提供租賃契約資料。相對地，走《住宅法》社會住宅包租代管路線簽的租約資料，依住宅法第 23 條不得作為查核該住宅所有權人租賃所得的依據。兩條路線在這一點上的待遇是相反的。
最後，公告與線上申辦注意事項都寫了停止補貼與追繳的情形，並且明講涉虛偽或不實情事者要追究相關刑事責任、涉詐領補貼嫌疑會移送檢警偵辦。租約寫假的租金去衝補貼，代價不是退錢而已。
十六、退租點交躲不掉，經催告不到場就視為完成點交
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 12 條第 1 項寫的是：租賃契約消滅時，租賃住宅的返還，應由租賃當事人共同完成屋況及附屬設備的點交；一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同的，視為完成點交。應記載事項第十五點同旨。
「視為完成點交」這五個字，對兩邊都成立。房東不肯來，你可以催告後讓程序視為完成；你不肯來，房東同樣可以。躲點交不會讓爭議消失，只會讓你失去在現場主張的機會——現場是你最適合指著牆說「這道裂縫入住時就有，附件一有記」的時機。
同一點還規定了兩邊各自要做的事：房東應即結算租金及第六點約定的相關費用；房客應將房子返還房東，並遷出戶籍或其他登記。退租記得遷戶籍——它白紙黑字寫在承租人的義務裡。
裝修怎麼還，是勾選制不是預設。應記載事項第十點第三項讓雙方在簽約時就勾：承租人返還房屋時，應負責回復原狀、現況返還，或其他約定。同點第二項另外規定，經房東同意裝修的部分若有損壞，由承租人負責修繕。簽約時沒勾，退租時才吵。
拖著不搬的代價寫在第十五點第三項：承租人沒有依約返還房屋時，房東應即明示不以不定期限繼續契約，並得向承租人請求未返還期間的相當月租金額，以及以相當月租金額計算的違約金（未足一個月者以日租金折算），算到返還為止。租金加違約金，等於雙倍量級。
留下來的東西也有規矩。應記載事項第十九點規定，完成點交或視為完成點交之後，承租人仍有遺留物的，除另有約定外，經房東定相當期限催告，屆期仍不取回時，視為拋棄其所有權；房東處理遺留物所生的費用得從押金抵充，不足的還可以向承租人請求。搬家那天覺得「那台舊冰箱不要了，丟著吧」，帳單會回來找你。
十七、法規沒有寫房東幾天內要退押金，天數只能自己加進契約
回到開頭那個問題。
應記載事項第五點第二項與條例第 7 條第 2 項的觸發點都是「承租人返還租賃住宅時」，返還押金或抵充債務後剩餘的押金。逐字讀完，兩份現行文本都沒有「幾日內返還」的規定。網路上流傳的天數，法規裡沒有對應的句子。
解法在簽約那一天，不在退租那一天：在第五點旁邊自己加一句，寫明押金應於點交完成後幾日內以匯款方式返還至指定帳戶。定型化契約的應記載事項是最低標準，雙方另外約定對房客更有利的條件，不受限制。真的談不下來，還有公證那條路——把「出租人應返還押金」勾進逕受強制執行。
押金能被扣的範圍也不是房東說了算。應記載事項第五點指名了四處可以抵充的情形，射程就這四種：
- 第十二點第四項——承租人未盡善良管理人注意義務，致租賃住宅毀損滅失的賠償。
- 第十四點第三項——任意終止租約卻沒有先期通知的違約金。
- 第十五點第四項——未返還房屋期間的相當月租金額與違約金，以及未繳清的租金與費用。
- 第十九點第二項——處理遺留物所生的費用。
正常使用造成的耗損（牆面泛黃、地板磨痕、五金老化）不在裡面。房東要從押金扣錢，必須落在這四種情形之一，而且說得出金額怎麼來的。這時候入住時拍的那批照片、簽好的附件一，就是你手上的對照組。
十八、談不攏有三條不用花錢的管道
縣市政府的住宅租賃爭議調處。條例第 16 條全文只有一句：住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。各縣市承辦的單位不一定相同，打市民專線問「住宅租賃爭議調處」會被轉到對的窗口。
消保路線。依《消費者保護法》第 43 條，消費者可以向企業經營者、消費者保護團體，或消費者服務中心及其分中心申訴；企業經營者對於申訴，應於申訴之日起 15 日內妥適處理。沒有獲得妥適處理的，再向直轄市、縣（市）政府的消費者保護官申訴；依第 44 條，仍未妥適處理的，得向消費爭議調解委員會申請調解。調解階段有一個容易錯過的期限：依第 45-3 條，當事人對調解委員提出的方案，得於送達後 10 日的不變期間內提出異議；期間內提出異議的視為調解不成立，沒有在期間內提出異議的，視為已依該方案成立調解。收到方案不吭聲，等於答應。
鄉鎮市調解委員會。《鄉鎮市調解條例》第 23 條規定，調解除勘驗費應由當事人核實開支外，不得徵收任何費用，或以任何名義收受報酬。第 26 條規定公所應於調解成立之日起 10 日內送法院審核；第 27 條規定調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴，經法院核定的民事調解與民事確定判決有同一效力。份量不輕，簽名前要想清楚。
三條路可以並行評估。遇到的是詐騙而不是租賃爭議，那不是調解的事，撥 165。
租屋最能左右結果的幾個動作——查謄本、驗身分、把附件一逐欄填完、把想要的天數寫進契約——全都排在付第一筆錢之前。搬進去之後能做的事，會比你以為的少很多。
常見問題（FAQ）
押金可以直接拿來抵最後一個月的房租嗎？
不行，除非房東同意。應記載事項第五點列出押金可以抵充的情形只有四種：承租人未盡善良管理人注意義務致毀損滅失的賠償、任意終止未先期通知的違約金、未返還房屋期間的相當月租金額與違約金及未繳清的租金費用、以及處理遺留物所生的費用。「拿押金抵最後一個月房租」不在裡面，單方面不繳最後一期租金，反而可能被算成遲付租金。要注意的是另一種情況：如果房東一開始就收了超過 2 個月租金的押金，《土地法》第 99 條允許承租人以超過的部分抵付房租，兩件事不一樣。
只用 LINE 談好、沒有簽書面契約，這樣算數嗎？
租約成立不必然要書面，但有兩個後果要知道。第一，《民法》第 422 條規定不動產租賃期限超過 1 年的應以字據訂立，沒有立字據就視為不定期限的租賃，你原本以為的「租兩年」保障會消失。第二，《消費者保護法》第 17 條第 5 項規定，中央主管機關公告應記載的事項，雖然沒有記載於定型化契約，仍然構成契約的內容。所以押金上限、修繕責任這些強制規定，不會因為契約沒寫就消失；但口頭租約要主張這些權利，得先證明租賃關係和約定內容存在，舉證會辛苦很多。
房東是二房東，我要多做什麼？
至少三件。第一，要求他出示原房東的書面同意轉租文件——條例第 9 條規定轉租人須經出租人書面同意才能轉租，而且簽轉租契約時要向次承租人提供這份書面，口頭轉述不算。第二，要求他出示原租賃契約，確認轉租的標的範圍、期間與得終止租約的事由，這三項條例規定要載明在轉租契約裡；原租約的到期日如果早於你的租期，那是必須先問清楚的問題。第三，轉租人應於簽訂轉租契約後 30 日內以書面通知原房東，可以請他做完之後給你看。另外提醒，轉租情形適用的定型化契約公告與房東直接出租的那一份不是同一份，具體條款要另外查對。
租約一定要公證嗎？
不一定，應記載事項第二十一點是勾選欄，同意或不同意都可以。做公證的實益有兩個：一是可以把「租期屆滿不返還房屋」、「欠繳租金費用」、「房東應返還押金」載明為逕受強制執行事項，日後不必先打確認官司；二是《民法》第 425 條的例外——未經公證的不動產租賃契約，期限逾 5 年或未定期限的，不適用買賣不破租賃的保護。費用有級距，依《公證法》第 109 條標的金額 20 萬元以下是 1,000 元；以月租 15,000 元、租期 1 年（租金總額 18 萬元）為例試算，落在這一級，加載逕受強制執行再加收二分之一，這個數字是依條文自行推算的試算，實際仍以承辦公證處核算為準。真正的門檻通常不是錢，是雙方都要到場，以及房東願不願意。
房東在契約上寫「不得遷入戶籍」，我簽了會怎樣？
那一句無效。「不得記載承租人不得遷入戶籍」是內政部公告的不得記載事項第四點，依《消費者保護法》第 17 條第 4 項，違反公告的定型化契約條款無效；房東經主管機關令其限期改正而屆期不改正的，依第 56-1 條可處 3 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，再次不改處 5 萬元以上 50 萬元以下並得按次處罰。至於房東常講的理由，房屋稅與地價稅的自住要件都是掛在所有權人那一端，而且都寫著「無出租」，出租本身就已經讓自住稅率不成立，跟房客的戶籍無關。